Por Cláudia Chaves Martins Jorge

O número de pessoas que possuem a tão desejada “casa própria” vem crescendo a cada ano. Com o auxílio de programas de financiamento habitacional, como o “Minha casa minha vida”, por exemplo, as pessoas conseguem colocar este sonho dentro do orçamento doméstico. A Caixa Econômica Federal, banco tradicional na área de financiamentos, apresenta linhas de crédito para imóveis novos e usados, com ou sem o uso do FGTS, chegando inclusive a permitir o financiamento de 100% do valor do imóvel¹. Claro que a aprovação desta linha de crédito depende de alguns requisitos, dentre eles: que a documentação do imóvel a ser financiado esteja correta e devidamente registrada, que o comprador tenha capacidade econômica e não tenha qualquer tipo de restrição em seu nome nos órgãos de proteção ao crédito e o vendedor, se pessoa física, também não tenha qualquer tipo de restrição em seu nome.

No entanto, muitas pessoas ainda pagam aluguel. Alguns, por opção, porque precisam se mudar com frequência por conta de trabalho ou estudo, e outros tantos porque não possuem renda suficiente que lhes permita financiar um imóvel. Porém, mesmo os que possuem imóvel próprio, acabam, em algum momento da vida, se valendo da locação de um apartamento para um filho que vai estudar em outra cidade, ou alugam um espaço comercial para iniciarem um negócio próprio, ou querem alugar um imóvel que possuam.

O contrato de locação de imóveis é regulamentado pela Lei 8245/91², conhecida como “Lei do Inquilinato”. E tem por objetivo garantir os direitos daquele que aluga (inquilino), bem como, de quem é o proprietário do imóvel locado, daí a importância de se fazer sempre a locação formalizada pelo contrato escrito. A maneira mais segura de colocar um imóvel para alugar ou procurar imóveis para alugar é através das imobiliárias. Da mesma forma que se tem um médico e um advogado de confiança, é muito importante também ter um corretor ou imobiliária de confiança. 

É preferível, enquanto proprietário de um imóvel, colocá-lo sob a responsabilidade de uma imobiliária, mesmo porque, lá estão preparados para exigir a documentação necessária para saber se quem está alugando o imóvel tem, de fato, condições para pagar o aluguel ou se é alguém que poderá dar algum tipo de problema, através da pesquisa de dados dos candidatos em órgãos de proteção de crédito ou tribunais de justiça. Para quem procura um imóvel para alugar, o melhor caminho é sempre buscá-lo nas imobiliárias, onde o interessado poderá definir: a região, o tipo (casa ou apartamento) e o melhor preço e condições do imóvel que irá atendê-lo.

Para o inquilino, é muito mais seguro alugar através de imobiliárias, até para evitar cair em golpes, porque existem pessoas que acabam alugando um imóvel para várias pessoas ao mesmo tempo, ou ainda “alugando” imóvel que nem está para locação e quando o “inquilino” vai descobrir já é tarde, porque pode ter dispendido algum dinheiro para garantir a locação. Aí, depois de passar um por dissabor deste, a pessoa terá que tentar reaver o prejuízo na justiça, mas, normalmente, quem aplica este tipo de golpe é alguém com uma boa conversa, mas não tem dinheiro nem para ele próprio.

É importante que esta negociação seja formalizada através de um contrato escrito, pois ali estará definido o valor mensal do aluguel, o tempo de vigência do contrato, a indicação de fiadores ou seguro fiança e como se dará o reajuste do aluguel que poderá ser anual, semestral ou mensal, dependendo do que foi firmado. É também através do contrato que as partes definirão a multa rescisória, em caso de entrega antecipada do imóvel e em que casos esta multa estará dispensada. 

Por ser um contrato, pode-se dizer que ele é fruto de um acordo de vontade entre pessoas (físicas ou jurídicas) que, em função de suas necessidades, estabelecem uma relação jurídica com direitos e deveres para todas as partes envolvidas, no caso: locador (proprietário do imóvel) e locatário (o inquilino). Como todo e qualquer contrato, deve ser pautado na boa-fé entre as partes, que, ao assiná-lo, declaram estar cientes de seus direitos e também de suas obrigações. Daí a importância de se fazer um contrato por escrito, onde conste tudo o que ficou combinado entre as partes, não faça contratos verbais porque, como bem diz o ditado popular: “as palavras são levadas pelo vento.” 

Porém, mesmo que o contrato tenha sido feito pela imobiliária de confiança, pode ser que aconteçam fatos que jamais foram previstos por qualquer uma das pessoas envolvidas. A pandemia do coronavírus pode ser citada como exemplo deste tipo de situação. Ao celebrarem um contrato, as pessoas consideram o momento da celebração, elas levam em conta a renda mensal, se o imóvel atende à necessidade dela e de sua família, mas não preveem situações como esta. Em razão da pandemia, muitos contratos de trabalho foram suspensos, pessoas perderam totalmente a renda e tantas outras tiveram que reduzir ao máximo os custos mensais porque tiveram diminuição em seus rendimentos. Porém, as pessoas precisam continuar morando de aluguel, e quem aluga, precisa continuar alugando, porque, em muitos casos, o recebimento do aluguel compõe a renda para o sustento da família.

O que fazer então diante de uma situação como esta? É possível rescindir o contrato sem pagar a multa rescisória? É possível rever as cláusulas do contrato para que não seja necessário rescindi-lo? O artigo 478 do Código Civil³ dá um direcionamento para estes casos:

“Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.”

O contrato de locação é um contrato de execução continuada, ou seja, o cumprimento dele se estende por um período relativamente longo, em torno de 30 meses ou mais, sendo permitida a sua prorrogação se esta for a vontade das partes. A condição para a manutenção do contrato é o pagamento mensal do aluguel, no valor e dia convencionados. Caso o inquilino pare de pagar, dá ao proprietário do imóvel o direito de cobrar o valor dos alugueis, inclusive judicialmente, além de poder pedir o despejo por falta de pagamento.

Mas, diante de um fato tão novo, como a pandemia, se as partes quiserem continuar com o contrato, poderão alterar somente o valor do aluguel, por exemplo, mantendo-se todas as demais cláusulas contratuais. Podem ainda estabelecer uma suspensão do pagamento do aluguel por determinado prazo ou podem ainda rescindir o contrato sem a incidência da multa. Tudo isto é permitido desde que haja um acordo entre as partes, que pode ser intermediado pela imobiliária que administra o imóvel. Quando se trata de um bom inquilino, que sempre pagou em dia o aluguel, que nunca deu problema durante o período de locação, é preferível dar a ele um desconto para que este contrato seja mantido.

Caso as partes não consigam chegar a um acordo, nem mesmo com a intermediação da imobiliária, será necessário o ajuizamento de uma ação judicial para resolver a demanda criada entre locador e inquilino. Caso o inquilino esteja sem pagar o aluguel, o proprietário do imóvel poderá ajuizar a ação de despejo, em razão da pandemia, pelo amparo da Lei 14.010/2020⁴, este prazo ficou suspenso até 31/10/2020, mas a partir de então, é possível ao proprietário do imóvel se valer deste direito.

Antes de ajuizar a ação judicial é preciso que as partes analisem bem a situação, pois é preferível que cheguem a um acordo, porque todo e qualquer processo é um desgaste emocional e financeiro para as partes envolvidas. Os reflexos econômicos advindos da pandemia, estão ainda longe de terminar e continuarão impactando nas negociações, por isso um contrato bem feito, é a segurança de todo e qualquer negócio jurídico, e no contrato de locação, não pode ser diferente.

Referências:

¹https://www.caixa.gov.br/Downloads/habitacao-documentos-gerais/Cartilha_Credito_Imobiliario.pdf

² http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8245compilado.htm

³http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm

⁴ http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2020/lei/L14010.htm